高槻市の空き家放置は危険？リスクと固定資産税対策を解説

高槻市の空き家の現状と行政の取り組み

高槻市では、総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年時点の空き家数は約1万6千戸、空き家率は9.6％とされています。
全国や府全体と比べるとやや低い水準ですが、絶対数としては少なくない戸数です。
一方で、市が個別に把握している空家等は約1,500件にとどまり、実際には統計上の空き家の方がはるかに多い状況です。
今後も人口構造の変化や住宅の老朽化により、空き家の増加が懸念されていることから、計画的な対策が急がれています。

こうした状況を受けて、高槻市は「第2期高槻市空家等対策計画」を策定し、空家等対策の方針を明確にしています。
計画では、国の空家等対策特別措置法に基づき、「空家等の増加抑制」「流通・活用の促進」「適切に管理されていない空家等の改善」の3つを基本方針として対策を進めることとされています。
所有者には、建物の劣化状況を把握し、定期的な点検・修繕を行うことや、庭木・雑草の管理、境界付近の安全確保などが「適切な管理」として求められています。
単に「人が住んでいない家」ではなく、「周囲に悪影響を及ぼさない状態を保つこと」が行政からの重要なメッセージになっています。

一方で、高槻市が問題視しているのは、十分な管理が行われないまま放置された空き家が周辺環境に与える影響です。
屋根や外壁の破損による倒壊危険だけでなく、草木が伸び放題となることで害虫や小動物のすみかになり、衛生面の不安が高まります。
さらに、不法投棄や不審者の侵入を招きやすくなり、防犯面の不安や景観の悪化につながることも、市は具体的な課題として挙げています。
こうした「放置空き家」を減らすためにも、所有者が早い段階から管理や利活用を検討することが求められているのです。

空き家を放置することで生じる主なリスク

空き家を長期間放置すると、建物の老朽化が早まり、倒壊や火災の危険性が高まります。
また、人の目が行き届かないことで、不法侵入やごみの不法投棄など防犯上の問題も起こりやすくなります。
さらに、雑草の繁茂や害虫・小動物の発生、外壁や屋根の破損による景観の悪化など、周辺環境全体への悪影響も指摘されています。
こうした状態が続くと、所有者だけでなく近隣住民にとっても大きな不安要因となります。

建物は人が住まなくなると、換気や清掃が行われないため、湿気がこもり腐朽やカビが進みやすくなります。
その結果、屋根や外壁、基礎部分の痛みが加速し、雨漏りや構造部分の劣化が広範囲に及ぶことがあります。
劣化が進んだ空き家を後から活用しようとすると、大規模な修繕工事が必要になり、所有者の負担する費用が予想以上に膨らむおそれがあります。
最終的に解体を選択せざるを得なくなった場合も、老朽化が激しい建物や危険性の高い建物ほど、安全対策にコストがかかり、解体費用が高額になりやすいとされています。

空き家の倒壊や外壁材の落下、飛来物などによって通行人や隣家に被害が生じた場合、所有者が民法上の損害賠償責任を負う可能性があります。
また、防犯性や衛生状態の悪化などが原因で近隣から苦情が寄せられると、自治体が空家法に基づき、所有者に対して助言や指導などの行政対応を行う場合があります。
それでも改善が見られないと、勧告や命令、最終的には行政代執行による解体と、その費用負担を求められる事態に発展することもあります。
空き家を巡るトラブルは時間の経過とともに深刻化しやすいため、所有者として早い段階から適切な管理に取り組むことが重要です。

高槻市の固定資産税と空き家放置による増税リスク

まず、高槻市で土地や家屋を所有している方には、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課され、課税標準額に税率1.4％を乗じて算出されます。
一方、都市計画税は市街化区域内の土地・家屋が対象で、税率0.3％と定められています。
住宅が建っている土地については、一定の要件を満たす住宅用地として扱われることで、固定資産税の課税標準が最大で6分の1（都市計画税は最大3分の1）に軽減される特例が適用される仕組みです。

この住宅用地特例は、賦課期日である1月1日に住宅の敷地として利用されていることが前提になっています。
建物が老朽化していても、通常は居住可能な住宅であれば、引き続き住宅用地として特例の対象になります。
ただし、適切な管理が行われず危険な状態や著しい衛生・景観上の問題があると判断されると、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき「特定空家等」や、その手前の「管理不全空家等」として勧告の対象となる場合があります。
このような勧告を受けると、敷地は住宅用地特例の対象から除外され、税負担が大きくなる可能性があります。

具体的には、「特定空家等」や「管理不全空家等」として勧告を受けた空き家の敷地は、地方税法の改正により住宅用地特例の対象外とされることが明確になっています。
その結果、これまで固定資産税の課税標準が最大で6分の1に抑えられていた土地について、軽減が外れ本来の評価額に近い水準で固定資産税と都市計画税が算定されるおそれがあります。
さらに、自治体によっては空き家への新しい税を検討する動きもあり、京都市は令和11年度から非居住住宅への新税を予定しています。
今後も、管理が不十分な空き家への税負担が重くなる可能性があります。

高槻市で空き家を賢く管理し固定資産税負担を抑える方法

空き家を放置しないためには、まず高槻市が用意している支援制度や相談窓口を把握しておくことが重要です。
第2期高槻市空家等対策計画では、住宅課などを中心とした空家等の相談体制や、関係部局との連携による支援が位置付けられています。
固定資産税や管理の不安がある場合は、税金の担当課と住宅政策の担当課の両方に早めに相談することで、対応の選択肢を整理しやすくなります。
また、年に数回は建物の外観や敷地の状態を点検し、雑草の除去や簡易な補修などの基本的な管理を継続することが、大きなトラブルの予防につながります。

空き家を資産として見直す場合は、用途変更や賃貸活用、解体後の土地活用など、いくつかの方向性を比較検討することが大切です。
固定資産税は、評価額に対して税率1.4％を乗じて算出され、都市計画税は市街化区域内の土地・家屋に対して税率0.3％が課されます。
建物の老朽化が進み、将来的に特定空家等に該当するおそれがある場合は、早期に解体や用途変更を検討することで、管理費や税負担の増加リスクを抑えられる可能性があります。
一方で、賃貸や事業用などに転用できる場合は、空き家を収益源に変えることで、固定資産税や都市計画税を家賃収入などでカバーするという考え方も有効です。

相続によって空き家を取得した場合は、名義を整理しないまま放置しないことが非常に重要です。
相続登記は、令和6年4月1日から義務化されており、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要とされています。
また、固定資産税や都市計画税の納税義務者は、毎年1月1日時点で課税台帳に所有者として登録されている人となるため、名義が整理されていないと、相続人間での負担調整が複雑になりがちです。
相続人同士で早めに話し合いを行い、相続登記とあわせて共有持分や管理方法を明確にしておくことで、将来の管理放棄や長期放置を防ぎやすくなります。

まとめ

空き家を放置すると、老朽化や倒壊リスクだけでなく、防犯・衛生・景観の悪化など、周囲への悪影響が大きくなります。
さらに、管理が不十分な状態が続くと「特定空家等」などに該当し、固定資産税や都市計画税が大きく増える可能性もあります。
早めに管理や活用方法を見直すことで、将来の修繕費・解体費の負担も抑えやすくなります。
当社では、現状の確認から管理・活用・売却・相続の相談まで一括でサポートしています。
空き家や固定資産税について少しでも不安があれば、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。